El sector de la edificación es probablemente la única industria que sistemáticamente diseño sus productos (los proyectos) sin la participación de quien debe producirlos (los constructores, proveedores e industriales). El proceso de desarrollo más habitual es conocido como Design-Bid-Build o Diseño-Licitación-Construcción y la fórmula con la que se contratan los servicios de construcción suele ser la de “contratos a precio cerrado”.

Este proceso consiste en encargar la redacción del proyecto a un arquitecto, en base a un programa de necesidades y una ubicación determinada. El proceso de diseño tiene lugar “a ciegas”, a menudo completándose hasta sus últimos detalles sin tener un nivel razonable de certidumbre sobre los costes.

Cuando su diseño ha finalizado y ha sido validado por el cliente/promotor, se emplean las mediciones y resto de documentación generada del proyecto para poner en marcha una licitación a la que concurren empresas constructoras. Éstas cuentan generalmente con un tiempo muy limitado para revisar y evaluar un proyecto completo y preparar una propuesta técnica y económica competitiva.

El proceso de selección de la empresa constructora se basa fundamentalmente en las ofertas económicas y esto resulta en muchas ocasiones en propuestas con mínimos o incluso inexistentes márgenes de beneficio para las mismas, que habitualmente las empuja a emplear mecanismos como los contradictorios, propuestas de cambio o costes desproporcionados en nuevas partidas para hacer el proyecto rentable. Aún con eso, es muy posible que las ofertas recibidas superen el presupuesto inicial del promotor, pues hasta ese momento el diseño realizado no ha sido valorado económicamente por quien puede construirlo.

Por tanto, incluso cuando se disponen de las ofertas tras la licitación, resulta complejo valorar cuan realistas son estas y el objetivo de disponer de un “precio cerrado” queda lejos de alcanzarse.

Es comprensible que los promotores e inversores en proyectos inmobiliarios (o de cualquier tipo) quieran reducir al máximo los riesgos y tener la mayor certidumbre sobre sus objetivos lo antes posible, pero este sistema de licitaciones y contratos ha demostrado repetidamente su inefectividad en este sentido.

A esto hay que, al no contar con la empresa constructora en la fase de diseño, se desaprovecha su experiencia y conocimiento, perdiendo la oportunidad de que valoren la constructibilidad, el coste y las alternativas que podrían mejorar los resultados cuando más fácil resultaría realizar los cambios necesarios (esto es aplicable también a otros actores clave como el operador, interiorista o industriales y proveedores).

Hace algo más de dos décadas, una empresa de hospitales privados de Estados Unidos se enfrentaba a estos mismos problemas. Con unos objetivos muy ambiciosos de expansión, pero sin certidumbre sobre los costes de inversión en sus nuevos edificios, su modelo de negocio corría serios riesgos, tras repetidos proyectos en los que las desviaciones habían sido significativas. Se plantearon darle la vuelta al modo en el que venían trabajando, formando un equipo con arquitectos y constructores a los que se les transmitió los límites presupuestarios y objetivos del Plan de Negocios para juntos diseñar y construir las instalaciones que encajaran con ellos. Establecieron una metodología de trabajo basada en los incipientes (en aquel entonces) principios de Lean Construction. Este fue el germen de lo que ahora se conoce como Integrated Project Delivery o los Contratos IPD con los que se formaliza esta “nueva” forma de enfocar el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

La esencia de los contratos IPD radica en la colaboración desde las etapas iniciales del proyecto. Esto permite una planificación más sólida, evaluación más precisa de costos y riesgos, y una gestión más eficiente de posibles desviaciones presupuestarias. Al trabajar juntos desde el principio, las partes interesadas comparten metas, riesgos y recompensas, lo que fomenta una cultura de responsabilidad compartida y toma de decisiones alineadas con el éxito del proyecto.

Esto implica que hay que seleccionar a la empresa constructora cuando aún no existe un proyecto, mediciones y memorias con las que realizar una propuesta económica y mucho menos aventurarse a dar un “precio cerrado”. El modo en el que se realice esa selección y la gestión posterior del diseño y la obra para dotar de certidumbre a todo el proceso son clave. De ello hablaremos en futuros posts.

En Vivare nos hemos especializado en esta metodología de gestión colaborativa de proyectos y Contratos IPD porque estamos convencidos de que mejora sustancialmente los resultados que se obtienen con enfoques “tradicionales”.