Métodos de Entrega de Proyectos de Construcción
En el sector de la Arquitectura, Ingeniería y Construcción existen muchas formas de organizar un proyecto, de establecer las relaciones y forma de contratación de los diferentes equipos y empresas. A cada una de estas aproximaciones se las conoce como Métodos de Entrega de Proyectos. A continuación explicamos las características, implicaciones, ventajas e inconvenientes de las diferentes formas de desarrollar un proyecto de construcción.
Los Método de Entrega de Proyectos de Construcción establecen las relaciones que van a existir entre los diferentes involucrados durante el desarrollo de los mismos, con el fin de fijar un marco de trabajo que permita la consecución de los objetivos que se planteen.
La metodología seleccionada condicionará el contenido y forma de los contratos entre el promotor y los principales colaboradores del proyecto, especialmente con el Proyectista/Arquitecto/Ingeniero y el Constructor/Contratista General.
La correcta selección del método de entrega de proyecto es una de las decisiones de gestión más importantes a realizar por cualquier promotor o gestor. Tiene un impacto directo en el éxito de la iniciativa y condicionará no solo los resultados (de coste, plazo, calidad, riesgos, sostenibilidad…) sino también la forma de trabajo de todos los implicados en el proyecto.
La evolución de los Métodos de Entrega de Proyectos
Los Métodos de Entrega han ido evolucionando a lo largo del tiempo. Hasta mediados del s.XIX, la figura conocida como “maestro constructor” aunaba bajo sí la responsabilidad de diseñar y ejecutar las obras, como único responsable ante los clientes del éxito de los proyectos. La aparición de nuevos materiales constructivos con la revolución industrial, maquinaria, los estudios reglados y especializados de arquitectura e ingeniería y la creciente complejidad de los proyectos, así como la aparición de empresas dedicadas exclusivamente a la construcción, integrando buena parte de la cadena de suministro necesaria para las obras, dio lugar a lo que muchos llaman el “método tradicional”, denominado Design-Bid-Build (DBB).
Design-Bid-Build
Design-Bid-Build o Diseño-Licitación-Construcción es el método por el cual el cliente contrata a un Proyectista el desarrollo del Diseño, que una vez finalizado se emplea para Licitar, es decir, solicitar ofertas a empresas Constructoras, para que lleven a cabo las obras. Esta forma de trabajar, la más empleada hasta hoy día, permite al promotor tener un total control del diseño y seleccionar al contratista en base a la oferta económica más competitiva (a priori), generalmente aplicando un Precio Cerrado (aunque existen otras vías), es decir, fijando el importe que supondrá el coste de las obras, que será el que se abonará al Constructor por las misma, salvo que cambie el diseño o requisitos del proyecto.
A continuación, se muestra el esquema de relaciones contractuales, la intervención de cada una de las partes en las diferentes fases del proyecto y un resumen de las condiciones en las que es idóneo el uso de la metodología, sus ventajas e inconvenientes.
Si bien sobre el papel puede parecer una fórmula idónea, la realidad es que esta forma de desarrollar los proyectos de construcción adolece de numerosos problemas, que desde mediados del s. XX nuevas metodologías han tratado de solventar. Entre las más conocidas y consolidades, Design-Build y Construction Management.
Design-Build
Design-Build (DB, conocido también como Proyecto y Obra) es en cierto modo una vuelta a la figura del “maestro constructor”, pues unifica de nuevo, bajo una única empresa, la responsabilidad tanto del diseño como de la construcción de los proyectos. Con ello, hay un único interlocutor para el cliente, si bien éste pierde en cierta medida el control sobre el diseño y debe seleccionar al Constructor en base a unos requisitos o diseño preliminar y las ofertas que los conocidos como Design-Builder planteen.
Construction Management
Por otro lado, Construction Management (CM), también conocido como Construction Management at Risk (CM@R), Construction Management as Contractor o Management Contracting (excluyendo en este caso lo que se conoce como Construction Management as Agent/Adviser) implica contratar al Construction Manager / Contratista General en una fase temprana del proyecto, de manera que pueda supervisar el desarrollo del Diseño por parte del Proyectista. Al tener que contratar al CM cuando todavía no hay un proyecto sobre el que ofertar económicamente, se suele emplear en estos casos fórmulas de fijación de precios como el Precio Máximo Garantizado o Costes reembolsables, aplicando lo que se conoce como Libros Abiertos.
Métodos de Entrega Alternativos
A Design-Build y Construction Management at Risk, junto con un numeroso grupo de variantes que han ido surgiendo (Progressive Design Build, DBO, DBOT, Two Stage Open Books, Early Contractor Involvement, Multi Prime…) son conocidos como Métodos de Entrega Alternativos (al Método Tradicional o DBB).
Son numerosos los estudios que demuestran que estos métodos alternativos mejoran sustancialmente los parámetros clave por los que podemos medir el éxito de los proyectos, en muchos casos reducidos a costes y plazos. Sin embargo, tienen también sus inconvenientes y así lo han mostrado diversos estudios.
En las últimas dos décadas, han surgido diferentes propuestas que tienen como característica común una búsqueda de una mayor Integración y Colaboración entre las partes involucradas en los proyectos, para paliar los problemas que todos los métodos anteriores sufren. Aspectos como la transparencia, compartir de una manera proporcionada los riesgos del proyecto o la alineación de objetivos entre los agentes clave del proyecto, han impulsado metodologías como Alliance, Partnership o Integrated Project Delivery (IPD), también conocido como Lean Project Delivery. A esta última variante se le suma también la adopción de la filosofía y metodología Lean Construction, una adaptación de las mejores prácticas de otras industrias productivas al sector de la construcción, en busca de una mayor eficiencia.
Integrated Project Delivery
En la metodología Integrated Project Delivery, el Cliente, el Proyectista y el Contratista se unen mediante un único contrato (por ello conocido como Contrato Multi-Partes), el cual determina la metodología de trabajo, los objetivos del proyecto (pactados por todos los integrantes del Equipo IPD) y el modo en el que van a compartir los Riesgos y Beneficios del proyecto (mediante el conocido como Fondo de Riesgo Compartido). Las partes se comprometen en una fase inicial del proyecto, cuando todavía no existe un Diseño, para entre todos revisar la viabilidad del Plan de Negocio del Cliente y establecer los objetivos que se plasmarán en el contrato (que además del Coste, pueden incluir Plazos o cualquier otro parámetro medible). De este modo, todos los implicados comparten los mismos objetivos, el Constructor aporta su experiencia en el proceso de Diseño, se reducen enormemente las incertidumbres y los conflictos entre las partes y se consigue, en definitiva, mejores resultados.
Conclusiones
Ninguno de los diferentes Métodos de Entrega de Proyectos de Construcción, cada uno de ellos con sus ventajas e inconvenientes, es perfecto o idóneo para todos los proyectos y circunstancias. La clave del éxito en los proyectos está en la elección de la metodología más adecuada a cada caso, la correcta selección de los integrantes clave del equipo de acuerdo con la metodología y requisitos del proyecto y finalmente una coordinación, facilitación y seguimiento adecuados.
A continuación, resumimos los puntos positivos y negativos de cada metodología.
En Vivare, como Project Managers o gestores de proyectos, analizamos para nuestros clientes la metodología que mejor se adapta a sus necesidades, capacidades, objetivos y proyectos. Después ayudamos a conformar los equipos más adecuados. Y por último, nos encargamos de que la metodología escogida se desarrolle adecuadamente hasta la consecución de los objetivos.
